رشد شدید قیمت مسکن معضل جدید بانک‌های مرکزی

قیمت مسکن در بسیاری از نقاط جهان، به مثابه‌ی آزمونی کلیدی برای سنجش توانایی بانک‌های مرکزی است آن‌هم در مهار بحرانی که ظهور کرده است.

نویسنده :

مونس نظری

برداشتن محرک‌ها خیلی‌آرام و در بلند‌مدت، ریسک تورم بیشتر املاک و مستغلات و وخیم‌تر‌شدن ثبات مالی را به همراه دارد. عقب‌نشینی بزرگ و ناگهانی به معنای آشفتگی بازارهاست و این تهدید را در پی دارد که بهبود اقتصادیِ دوران پس از همه‌گیری کووید‌۱۹ با خطر مواجه شود.

مشکل حباب

کشورهایی که رشد قیمت مسکن در آنها واقعی‌ست.

SOURCE: OECD

خطرات بحران مالی جهانی، که عامل تحریکش انفجار مسکن بود، هنوز در ذهن سیاست‌گذاران زنده است. با این حال کنترل قیمت‌های سرسام‌آور مسکن کماکان معضلی‌ست که در صف مقدم سوژه‌ی رایزنی‌ها قرار دارد. چرا که رشد مجدد باعث می‌شود برخی بانک‌های مرکزی به سوی سیاست کاهش خرید یا حتی افزایش نرخ بهره سوق پیدا کنند.

مقامات فدرال‌رزرو، افزایش قیمت مسکن را یکی از دلایل کاهش برنامه‌های خرید اوراق قرضه (که خود نیز از طرفداران آن‌اند) ذکر کرده‌اند. به ویژه بعضی‌شان به خرید اوراق بهادار با پشتوانه‌ی رهنی، توسط فدرال‌رزرو با تردید می‌نگرند؛ آنها نگران‌اند که این موضوع، به تحریک تقاضای مسکن در یک‌بازار داغ بینجامد.

طی هفته‌ی پیش‌رو، بانک‌داران مرکزی نیوزیلند، کره‌ی جنوبی و کانادا، در این زمینه با یکدیگر ملاقات خواهند‌داشت؛ در جستجوی آن‌که بدین‌ترتیب سیاست‌هایی تنظیم کنند تا در شرایطی که هر فشاری به افزایش قیمت مسکن می‌انجامد، مسکنِ با‌صرفه برای کارگران عادی دست‌یافتنی باشد. مطابق رتبه‌بندی حباب جهانی اقتصاد بلومبرگ (Bloomberg Economics)، سیاست‌گذاران نیوزیلند در حال مبارزه با داغ‌ترین بازار ملکی در جهان هستند. به بانک مرکزی که روز چهار‌شنبه تشکیل جلسه می‌دهد، ابزار دیگری نیز جهت حل این معضل داده شده است. پیش‌بینی‌های این بانک در زمینه‌ی نرخ نقدینگی رسمی، افزایش در نیمه‌ی دوم سال ۲۰۲۲ را نشان داده‌اند.

انتظار می‌رود بانک مرکزی کانادا (به عنوان یکی از اولین‌کشورهای دارای اقتصاد پیشرفته) هم که با انتقادهایی در زمینه‌ی افزایش قیمت مسکن مواجه بوده، برای تغییر جهت‌گیری‌هاش به سمت سیاست‌های کمتر‌انبساطی، دور دیگری از کاهش را تجربه کند _‌موضوعی که انتظار می‌رود در جلسه‌ی تصمیم‌سازی روز چهارشنبه به آن پرداخته شود. بانک‌مرکزی کشور کره نیز ماه پیش هشدار داد که املاک و مستغلات «به میزان قابل‌توجه» رو به گرانی بوده؛ و در نتیجه بازپرداخت بدهی خانوار‌ها نیز در حال رشد است. بد‌تر‌شدن شیوع ویروس نیز از سوی دیگر، نگرانی شدیدتری در جلسه‌ی سیاست‌گذاری روز پنج‌شنبه در سئول است.

بانک مرکزی اروپا در این ماه، در بزرگ‌ترین بازنگری استراتژیک خود از زمان روی‌کار‌آمدن یورو، هدف تورمی خود را افزایش داد و مقامات، ضمن اشاره به فشارهای مسکن، در راستای اقدامات تکمیلی تورم، شروع کردند به ارزیابی هزینه‌های مسکن توسط مالکین. بانک انگلیس، ماه گذشته در مورد بازار مسکن انگلستان ابراز نارضایتی کرد. بانک نورگس، مقام دیگری‌ست که اعلام کرده نگران تأثیر نرخ‌های بسیار‌پایین بر بازار مسکن و خطر ایجاد عدم تعادل مالی‌ست.

بانک تسویه‌حساب‌های بین‌المللی، از گزارش سالانه‌ی خود که ماه پیش منتشر شد، استفاده کرده و هشدار داده است که قیمت مسکن در دوران همه‌گیری، با شیب بیشتری نسبت به آنچه برای اقلام اساسی در نظر گرفته شده بوده، رشد داشته و در صورت افزایش هزینه‌های استقراض، آسیب‌پذیری این بخش نیز افزایش پیدا خواهد‌کرد.

مطابق با آنچه کازوئو موما _‌که پیش‌تر مسئول سیاست پولی بانک ژاپن بود‌ گفته است: در حالی‌که حمایت‌های دوران همه‌گیری برای اکثر بانک‌های مرکزی، تدریجی تلقی می‌شود، چگونگی انجام این کار، آن هم بدون آسیب‌زدن به دارندگان وام، چالشی اساسی خواهد‌بود. موما، که حالا به عنوان اقتصاد‌دان در انستیتوی تحقیقاتی میزوهو کار می‌کند، گفته: «سیاست پولی، ابزار کند و کم‌تأثیری‌ست؛ و استفاده از آن برای اهداف خاصی مثل مهار فعالیت‌های بازار مسکن، ممکن است به مشکلات دیگری بینجامد.» اما منفعل‌بودن نیز خطرات دیگری در پی دارد. تحلیل‌های اقتصاد بلومبرگ نشان داده بازارهای مسکن در حال‌حاضر، حباب‌های هشدار‌آمیزی نشان داده‌اند؛ هشدارهایی رو‌به‌فزونی از عدم تعادل مالی و تعمیق نابرابری‌ها.

نیوزیلند، کانادا و سوئد، براساس رتبه‌بندی شاخص‌های کلیدی اقتصاد بلومبرگ (متمرکز بر کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه)، بازار مسکن‌شان سطحی‌ست. سرمایه‌گذاری مسکن در انگلیس و ایالات‌متحده نیز بالاترین ریسک را در رده‌بندی جهانی به خود‌شان اختصاص داده‌اند.

شاخص‌های میانگینِ نسبت قیمت خانه به درآمد و قیمت خانه به اجاره‌بها، در حال پیشی از گرفتن از زمان سال ۲۰۰۸ هستند.

(خانه‌هایی که امکان خریداری‌شدن ندارند)

از آنجا که بسیاری اقتصادها کماکان در‌گیر ویروس همه‌گیر، و نیز رشد کُند وام‌ها هستند، ممکن است بانک‌داران مرکزی در جستجوی گزینه‌هایی برای افزایش نرخ بهره باشند؛ گزینه‌هایی مثل تغییر در محدودیت‌هایی که در «نسبت وام‌به‌ارزش» وجود دارد. شاید هم ریسک پذیرش «وزن‌دهی به وام‌ها»، یا در اصطلاح «سیاست احتیاطی کلان» را به جان بخرند.

با این وجود، موفقیت چنین اقداماتی تضمین‌شده نیست. چون دینامیک‌های دیگری مثل «ناکافی‌بودن عرضه»، یا «سیاست‌های مالی دولت» نیز از متغیرهای مهم در مسکن به حساب می‌آیند. و تا زمانی‌که پول ارزان در حال هجوم از بانک‌های مرکزی‌ست، چنین اقداماتی برای مهار قیمت‌ها، دشوار و بعضاً ناشدنی‌اند.

طبق گفته‌ی «گونتر شنابل» از دانشگاه لایپزیگ، که متخصص سیستم‌های پولی‌ست: «بهترین روش، جلوگیری از گسترش بیشتر تراز‌نامه‌های بانک مرکزی‌ست. گام دوم نیز افزایش نرخ‌های بهره به صورت کند و در بازه‌های زمانی طولانی‌مدت‌ست.» احتمال دیگر این است که قیمت خانه‌ها، به سطحی صاف، با یک‌ریتم طبیعی برسند. مثلاً در انگلستان، قیمت خانه‌ها، در ماه ژوئن، برای اولین‌بار طی پنج‌ماه گذشته کاهش داشت؛ نشان از این‌که احتمال دارد بازار املاک (در حالی‌که انگیزه‌های مالیاتی رو به پایان می‌روند) شتاب خود را از دست بدهد.

در ایالات‌متحده، هیچ نشانی از این موضوع دیده نمی‌شود. امریکا کشوری‌ست که با وجود قیمت‌های بالا، تقاضا برای خانه‌ها کماکان بسیار‌بالاست. در ماه مه، شمار «خانه‌های در انتظار فروش» در تمامی ایالات‌متحده افزایش داشته و در شمال‌شرقی و غرب بیشترین میزان سود را بر جا گذاشته. گر‌چه پیمایش مسکن برای بانک‌های مرکزی کار چندان ساده‌ای نیست، اما شاید هنوز برای رفع بحران بعدی خیلی دیر نشده باشد. «تقاضای مالکیت» در مقابل «خرید سودا‌گرانه» همچنان محرکی قوی برای رشد محسوب می‌شود. به گفته‌ی جیمز پومروی، از اقتصاد‌دانان جهانیِ هولدینگ اچ‌اس‌بی‌سی (گروه بانک‌داری بریتانیایی): «بانک‌ها هیچ نشانی از وام‌های آزادِ پیش از بحران مالی جهانی بروز نمی‌دهند.» پومروی گفت: «در صورتی‌که قیمت مساکن به تبع تغییر نسبت عرضه به تقاضا افزایش یابد (عاملی که همه‌گیری مسبب آن بوده، به دلیل دوری از محل کار و افرادی که می‌خواهند فضای بیشتری برای کار‌کردن داشته باشند)، ممکن است مثل قبل بحران ایجاد نشود. با افزایش جوانانی که در حال پایین‌آمدن از نردبان ملکی‌اند، ممکن است شاهد تشدید این مشکلات در پایین خط باشیم.»

آلیشیا گارسیا هررو، اقتصاد‌دان اصلی آسیا و اقیانوسیه در ناتیکسیس، که پیش‌تر در بانک مرکزی اروپا و صندوق بین‌المللی پول کار می‌کرد، گفت: «مقامات مالی (در اقتصادهای با خانوارهای بسیار‌مقروض) در حال فاصله‌گرفتن از شرایط بحرانی، باید احتیاط زیادی به خرج دهند. تا زمانی‌که جهان، نقدینگی کافی را داشته باشد، قیمت مساکن نیز مانند تمام کالاهای دیگر، افزایش خواهد‌داشت. با این تفاوت که پیامدهای افزایش قیمت مسکن، بسیار شدید‌تر از افزایش بهای کالاهای دیگر است؛ دلیلش هم گسترده‌تر‌بودن تأثیر آن بر خانواده‌هاست.»